В последние несколько лет в лексикон риэлторов – сначала столичных, потом городов-миллионников, а после и просто крупных городов – входит термин «лофт». Он означает жилые помещения, переделанные из бывших заводских помещений индустриальной эпохи. Какие же особенности такого жилья надлежит учитывать с точки зрения сохранения архитектурного облика города, с точки зрения его экономики, с точки зрения формирования социальной структуры населенного пункта?

Ну, прежде всего, откуда пришел к нам варваризм «лофт? Заимствован он из английского языка, на котором loft значит «чердак». Нынешнее значение он начал обретать после Второй мировой войны, когда на волне бурного экономического роста США пошел процесс вывода из Нью-Йорка промышленных предприятий. Происходило это следующим образом. Процветание приводило к резкому росту стоимости недвижимости, прежде всего – жилой (вспомним, как она дорожала у нас в нулевые годы). Ну а доля ее стоимости в стоимости рабочей силы весьма велика.

Традиционные фабрики Нью-Йорка, где с 1880-х годов было сосредоточено большое число швейных и обувных предприятий, на которых исторически трудились прибывавшие на Кони-Айленд иммигранты, начали терять конкурентоспособность. Им ведь приходилось платить зарплаты, учитывающие аренду дорогого нью-йоркского жилья. Так что пошел процесс вывода предприятий в местности с более дешевой недвижимостью и более низкими зарплатами. Жилую недвижимость начали занимать сотрудники сферы услуг и белые воротнички, число которых в середине 1950-х превысило число индустриальных и сельскохозяйственных рабочих.


Ну а что же происходило с фабриками и складами, с добротными кирпичными зданиями, сооруженными в конце девятнадцатого века? Новые производства в них не открывались – ведь работникам пришлось бы платить слишком высокую заработную плату. Торговые центры, в которые было принято переделывать остановившиеся фабрики в постсоветской России, также в заметном числе не возникали – Нью-Йорк с изначально рыночной экономикой нужды в торговых площадях не имел. Ну, на первых этажах поселились харчевни и ремесленники… А на верхних?

А вот верхние этажи начали брать под свои студии художники и фотографы, резко умножившиеся в Нью-Йорке. И развитая экономика формировала массовый спрос на рисунки и фотографии для нужд рекламы и многочисленных периодических изданий. И масса детей богатых родителей получила возможность воображать себя вангогами… А производственные предприятия очень хорошо подходили под студии – высоченные потолки, под которыми некогда ползали кран-балки. Огромные окна – здания строились в те времена, когда качественных источников света не было.


Так что в таком здании было неплохо рисовать, и – как скоро выяснилось – и жить! За сумму, равную аренде или стоимости обычной картины, можно было снять или купить значительно большее помещение в промышленном здании. Ну а рукастые и изобретательные художники весьма дешево делали в этих помещениях ремонт, крыли стены каучуковой краской, а бывшие подпотолочные рельсы использовали для развески полотен и осветительных приборов.


Так рождался новый, не только архитектурный, но и художественный стиль, апофеозом которого стала «фабрика» Энди Уорхола, принесшая на массовом выпуске объектов попарта десятки миллионов дохода создателю и миллионы долларов налогов городу. Ну а лофты стали столь модны, что оказались художникам не по карману – их начали покупать и арендовать финансисты с Уолл-стрита, руководящие работники гнездящихся в Нью-Йорке глобальных компаний. Ну а теперь эта тенденция, пройдя по Европе, добралась до нас…

Итак, чем перестройка зданий промышленного назначения под лофты отличается от комплексной застройки промышленных зон, о которой мы рассказали в материале «Бывшая промзона как ценный ресурс городского развития»? Прежде всего – отношением к архитектурному наследию города. Это в позапрошлом веке фабрики были объектами воспетой Марксом эксплуатации. А сейчас они – объекты городской истории, памятные поколениям людей с детства. (Ну, вот в очень многих губернских городах Европейской России такими были типовые здания «ликеро-водочных заводов», построенные при Витте как Казенные винные склады.)


И вот самое главное в переделке под лофт – это сохранение исторического облика здания. Вне зависимости от того, будут ли там помещения для магазинов и мастерских или жилые лофты, но внешний облик должен сохраняться. Как именно – тут городские власти и архитекторы имеют полную свободу творчества. Можно нарочито архаизировать здания с лофтами, так, чтобы они выглядели именно так, как задумывал их архитектор во времена ломовых извозчиков, когда газовые фонари и конки были интересными техническими новшествами.

Можно придать им именно такой облик, какой они имели на закате своей технологической карьеры (например, комплексам торгово-развлекательных зданий вполне уместно будет проэксплуатировать ностальгию по советской эпохе…). А можно, сохранив несущие конструкции и первоначальные черты, вписать лофты в окружающий современный пейзаж, создавая гармонию на контрастах старого и нового. Все в руках города – надо только задуматься над возможностями, которые дают лофты!

Ну а как лофты с экономической точки зрения? Городские власти интересует, прежде всего, какие налоги платят их владельцы. Так вот, с налоговой точки зрения жилец лофта заметно более выгоден местным властям, чем обитатель жилых помещений. Если за обычное жилье ценой до 10 млн руб. налог на недвижимость начисляется по ставке 0,1%, то для лофтов он выше.  Лофты налоговый классификатор фиксирует как две разные категории недвижимости — есть офисные и торговые объекты, а есть прочие. Налоговая ставка для прочих помещений — 0,5%, а для офисных — 2%.


Как разобраться в том, под какую категорию пойдут лофты на самый первый взгляд? (Именно на первый – вопросы квалификации недвижимости, самого дорогого что есть у большинства граждан и многих предпринимателей, адекватно может оценить только специалист…) Если здание бывшей фабрики перестроено целиком под гостиницу (даже самую скромную – на уровне общежитий для гастарбайтеров) или жилые (пусть и роскошные!) лофты, то оно попадает в категорию «прочих» с налогом 0,5%. Ну а если более 20% площадей занято магазинами или конторами, то извольте проследовать в категорию офисных с налогом 2%.


Но владелец лофта очень часто не окажется в накладе – рыночные цены лофтов заметно ниже, чем квартир, и за одну и ту же сумму он не сможет получить значительно большую площадь (предкризисная разница цен в Москве была примерно на треть в аналогичных районах). Так что владелец лофта получает разовую экономию, которую будет потом выплачивать повышенными налогами. С точки зрения города это можно рассматривать как плюс – человек получил жилье, а «проценты» будет платить не банкирам, а в местную казну.

Ну а каково место лофта в социальном пейзаже города? Ведь квартира – это не только стены и коммуникации. Но и целый комплекс административных и социальных связей. Обязанность регистрации по месту постоянного проживания дает целый пакет социальных прав – возможность обращаться в медучреждения по месту жительства, возможность устраивать детей в дошкольные учреждения и школы, пользоваться в случае нужды мерами социальной поддержки.

Так вот – зарегистрироваться как постоянный житель в лофте можно только в случае перевода этого помещения в жилое в соответствии со Статьей 22 ЖК РФ при соблюдении требований Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 N 47. И главными при решении вопроса об изменении статуса должны быть требования именно к социальной среде – к тем самым садикам и больницам. Лофт – это не то, что находится в процессе переоформления в квартиру. Лофт – это особая форма жилья.


Это – жилье для одинокого высокооплачиваемого специалиста. Это – городское жилье для обладателя дома за городом. Он не ориентирован на семью – поэтому лофтов в городе много быть не может. Но лофты очень полезны городу. Они позволяют сохранить архитектурные памятники без бюджетных вливаний. Они приносят в городскую казну увеличенные налоги. Они исключают тех самых высокооплачиваемых одиноких специалистов из конкуренции за обычные квартиры, которые могут занять нуждающиеся в них семьи. Так что лофты – при своей относительной немногочисленности – имеют свое весьма полезное место в городском пейзаже!

Если вам понравилась статья - порекомендуйте ее своим друзьям, знакомым или коллегам, имеющим отношение к муниципальной или государственной службе. Нам кажется, что им это будет и полезно, и приятно.
При перепечатке материалов обязательна ссылка на первоисточник.