Об одном деле о сносе самовольной постройки

За последние полгода количество новостей, посвящённых требованиям властей о сносе принадлежащей гражданам или юридическим лицам собственности, серьезно увеличилось.

Конечно, основная масса новостей так или иначе посвящена так называемым «длинным ковшам», когда власти Москвы в административном порядке снесли множество строений, на которые в должном порядке было оформлено право собственности, рядом со станциями метро.

Но также одним из громких событий этого лета было предъявление иска со стороны ОАО «Газпром» к жителям садовых товариществ в районе Хотьково с требованием о сносе принадлежащих им домов, некоторые из которых были построены еще в доперестроечные времена. 

Совсем недавно мы добились положительного решения для нашего доверителя, который попал в одну из таких ситуаций.

В 2015 году к нашему доверителю на участок пришли представители прокуратуры и ПАО «Мостранснефтепродукт» с требованием о сносе дома. Оказалось, что дом (а по факту половина поселка) стоят на нефтепроводе, который был введен в эксплуатацию еще в 1984 году. При этом как сам дом, так и весь поселок в их сегодняшнем виде был построен в самом начале 90-х годов. Земельный участок был предоставлен в собственность непосредственно районной администрацией и ей же было выдано разрешение на строительство дома. Требования нефтяников обоснованы тем, что еще с 70-х годов СНиПами были установлены границы охранных зон, то есть в границах 150 метров от нефтепровода строительство каких-либо сооружений запрещено. 

Безусловно, собственники дома ничего о том, что их дом стоит на трубе, не знали. Никаких знаков на местности, говорящих о том, что они живут в зоне нефтепровода, не было, собственность на нефтепровод не была зарегистрирована, и в принципе у жителей отсутствовала какая-либо возможность узнать о том, что там проходят линии коммуникаций. После этого нефтяники обращаются с иском в суд о признании дома самовольной постройкой и о его сносе за счет собственника дома. 

Что делать в такой ситуации? 

Практика показывает, что суды почти всегда удовлетворяют такие иски. И в таких случаях нефтяники или Газпром просто выполняют функцию: их доводы сводятся к тому, что, поскольку закон запрещает строительство в охранной зоне, то, соответственно, необходимо все такие постройки снести и больше их ничего в данном случае не волнует. Наоборот, их представители говорят, что заботятся о безопасности жителей таких домов. Выход в таком случае один — предъявлять к местной администрации иски о возмещении ущерба или о выплате компенсаций, связанных со сносом домов.

Мотивировка может и должна быть следующей: у собственников не было и нет никакой возможности узнать о том, что их жилище попадает в охранную зону, когда на местности отсутствуют какие-либо знаки, или сведения о нефтепроводе или газопроводе в ЕГРП не внесены. 

В соответствии с действующим законодательством, обязанность по государственному контролю за использование таких земель лежит на местных администрациях и поэтому администрация не имеет и не имела права предоставлять такие земли под любое строительство. Конечно, в суде представители администрации всегда отрицают свою вину, но как правило, их доводы сводятся к тем же самым возражениям собственников домов в отношении требований нефтяников и Газпрома. 

В нашем случае суд, удовлетворяя иск ПАО «Мостранснефтепродукт», одновременно удовлетворил наш иск к администрации с требованием о выплате компенсации за то, что собственник лишился своего дома. Сумма компенсации (29 миллионов рублей) была основана на отчете оценщика, оценка была произведена в рамках судебного разбирательства. При этом администрация, возражая против самого основания иска, величину компенсации не оспаривала.  

Решение уже вступило в законную силу и находится в процессе исполнения. Безусловно, в случае если у местной администрации действительно объективно отсутствовали сведения о том, что в данной местности проходит нефтепровод или газопровод (что в принципе является фантастическим случаем), в последующем они могут предъявить иск в порядке регресса.

Кстати, еще до 2008 года нефтяники предъявляли иск о сносе не к собственникам домов, а напрямую к местным администрациям, как к лицам, которые осуществляют контроль за использованием земель.

Но сейчас они, судя по всему, после совещания в верхах и размышлений об экономике такого сноса (у нас, естественно, никто об этом особо не задумывается), предъявляют иски сразу к жителям, собственникам домов и земельных участков. Которые, как правило, порой ни сном, ни духом не знают о том, что возле них, оказывается, какой-то объект повышенной опасности проходит. 

Безусловно, этот конкретный случай нельзя распространить на все подобные судебные дела. Всегда есть множество нюансов, и случаи бывают совершенно разные, но есть общие принципы, которые распространяются на большинство случаев:

  • Собственники, как правило, не знают, что их дома находятся в охранных зонах;
  • Государственный контроль за использованием земель в любом случае возложен на местные администрации. Местная администрация обязана знать, где у нее на территории пролегает газопровод или нефтепровод, и в принципе не должна предоставлять такие земли под застройку;
  • Как правило, отсутствует возможность узнать место пролегания того или иного объекта опасности.

Все это говорит об отсутствии вины собственников или жителей, а соответственно о возможности требовать с местных администраций компенсационных выплат за лишение имущества.

Хотя иногда бывают и исключения из общих правил. Например, в арбитражном деле № А71-15106/2014 рассматривается похожий случай, когда «Газпром Трансгаз Чайковский» пытается добиться сноса двухэтажного жилого дома, построенного Николаем Мамаевым в 71,75 м от газопроводов, то есть в пределах охранной зоны (150 м). Дом был построен в 2012 году на основании соглашения с местной администрацией о комплексном освоении земельных участков для постройки жилого микрорайона. Газопроводы были проложены раньше (в 1998 и 2004 годах). Однако о том, что зона является охранной, Николай Мамаев при строительстве не знал — границы установлены не были.

Суд первой инстанции требования общества удовлетворил, сославшись на запрет размещения недвижимости вблизи газопроводов. Однако апелляция и кассация решили иначе. Разрешение на строительство получено в установленном порядке, дом не является самовольной постройкой. А возведение дома на минимальном расстоянии от газопровода — не основание для сноса. Доказательств того, что Николай Мамаев знал о газопроводах, в деле нет. Также суды посчитали, что снос объекта не отвечает принципу разумности и соразмерности заявленного способа защиты права.

Рассмотрение дела еще не завершено. «Газпром трансгаз Чайковский» обратился в Верховный суд с кассационной жалобой, рассмотрение которой назначено на 20 сентября, хотя мотивировка определения Верховного суда о передаче дела на рассмотрение в экономическую коллегию уже позволяет предположить исход указанного дела.

Но все это говорит о том, что наши граждане не должны опускать руки, и шансы на возмещение ущерба достаточно велики. И о том, что районные администрации не должны столь легкомысленно раздавать разрешения на строительство в охранных зонах — именно им с большой вероятностью придется возмещать ущерб в случае сноса построенного. 

Автор — адвокат, управляющий партнер адвокатского бюро «Хавкин и Партнеры».

Если вам понравилась статья - порекомендуйте ее своим друзьям, знакомым или коллегам, имеющим отношение к муниципальной или государственной службе. Нам кажется, что им это будет и полезно, и приятно.
При перепечатке материалов обязательна ссылка на первоисточник.