Как отказаться от услуг сервиса, стоимость услуг которого значительно выше качества услуг? Скажете, ничего нет проще, надо просто прекратить с ним всякие отношения? В случае с автосервисом или магазином это в самом деле так. Однако бывают случаи, когда несмотря на то, что компания предоставляет чудовищно отвратительный уровень услуг, разорвать всякие отношения с такой компанией очень непросто. Управляющие компании, обслуживающие дома – вот тот тип сервисов, которые порой бывает достаточно сложно заменить. Однако при правильном подходе к этому вопросу все может оказаться не так уж безнадежно. Важно лишь грамотно все спланировать.

Сперва немного теории (лишь в объеме, необходимом для понимания последующего изложения). Жилищный кодекс РФ (ст.45, п.1 ЖК РФ) определяет обязанность собственников ежегодно проводить годовое общее собрание собственников (ОСС). Возможно также проведение внеочередного ОСС по инициативе любого из собственников дома (ст.45, п.2 ЖК РФ). Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов (ст.45, п.3 ЖК РФ). Если кворума нет, то собрание проводится в заочной форме (ст.47 ЖК РФ). В компетенцию ОСС входит выбор способа управления домом (ст.161 п.2 ЖК РФ). Одним из способов управления является управление домом специализированной управляющей организацией (УК). При выборе этого способа собственники также выбирают и саму управляющую организацию.

Не будем останавливаться на открытом конкурсе по выбору УК, который проводит орган местного самоуправления в случае, если собственники не выбрали способ управления домом. В рамках настоящей статьи это несущественно, и об этом мы поговорим как-нибудь в другой раз. Не будем также останавливаться на том моменте, что с первого раза собрать ОСС в очной форме, имеющее кворум – почти недостижимый результат. Увы, люди у нас очень неохотно ходят на такого рода собрания. Опустим и еще ряд деталей. Пока для упрощения примем как факт, что собственники на общем собрании (ОСС) раз в год выбирают УК, которая будет обслуживать их дом. Причем выбранная организация должна с каждым собственником заключить договор в письменной форме (ст.162 п.1 ЖК РФ). В этом договоре, помимо прочего, должен быть указан перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация (ст.162, п.3, подпункт 2).


В свете вышесказанного, вопрос смены УК на первый взгляд выглядит достаточно простым. Если УК не выполняет пункты договора, любой собственник может инициировать проведение внеочередного общего собрания собственников и вынести на голосование вопрос о расторжении договора. Или можно сделать даже проще – не инициировать внеочередное ОСС, а попробовать сменить УК на ежегодном собрании (тем более, что как правило договор с УК подписывается на один год). Для простоты не будем останавливаться на некоторых технических аспектах смены УК. Но поставим вопрос так: а в самом ли деле так легко добиться на общем собрании решения о смене управляющей компании? И вот тут приходиться ответить отрицательно. Практика показывает, что несмотря на то, что УК может работать из рук вон плохо и систематически нарушать пункты договора, добиться того, чтобы большинство участников ОСС (как того требует ст.46, п.1 ЖК РФ) проголосовали за смену УК, не так-то просто.

Это может показаться странным. Вы видите, что в подъезде грязь, текущий ремонт не выполняется, но общее собрание собственников регулярно оставляет нерадивую УК продолжать обслуживать дом. Почему? Мотивы у людей могут быть самыми разными. Кто-то может сказать, что хотя данная УК работает не очень хорошо, но кто знает, как будет работать другая УК. А какой-то собственник вообще не живет в доме, свою квартиру сдает и ему в сущности без разницы, кто и как обслуживает дом. И попробуйте еще ему доказать, что стоимость его квартиры находится в прямой зависимости с состоянием дома. Не исключены и случаи прямых подкупов собственников со стороны УК (доказать которые практически невозможно).

И самое главное – обслуживающая дом управляющая компания, как правило, тоже не дремлет. Тот, кто никогда не сталкивался с попытками сменить УК, даже представить не может, какие «тайны мадридского двора» могут скрываться за дверью клиентского отдела его УК. Дело в том, что УК конечно вовсе не хочет расставаться с домом и как только узнает, что в доме возникла инициативная группа жильцов, нацеленных на смену УК, тут же начнет действовать. А узнает УК об этом очень быстро, поскольку как правило в каждом доме у УК есть свои осведомители. Что будет делать УК? В первую очередь, попытается скомпрометировать участников инициативной группы. Порой противостояние доходит даже до уровня физического воздействия.

 В 2016 году смена управляющей компании жильцами дома в Севастополе едва не закончилась трагически.

Но давайте поговорим не о том, что может предпринять УК, не желающая расставаться с домом, а что должна делать инициативная группа, прежде чем начнет инициировать ОСС с вынесением в повестку дня вопроса о смене УК. А делать в первую очередь нужно то, что обеспечит желаемые результаты голосования на ОСС – создание благоприятного для смены УК общественного мнения собственников и жильцов. Как же этого можно добиться?

Технологии тут те же самые, что и предвыборные технологии в политике. Разница лишь в том, что законодательство о выборах запрещает критиковать политических оппонентов, а вот в формате борьбы за смену УК у вас полностью развязаны руки. Для начала уясните для себя, чем, собственно, вы не довольны в деятельности обслуживающей дом компании. А попутно примите как факт, что если вам это очевидно, то это вовсе не очевидно для очень многих жильцов дома. Дело в том, что очень многие жильцы имеют довольно слабое представление о том, за что, собственно, отвечает УК. С одной стороны, у всех собственников есть договор, но очень часто перечень работ в нем перечислен очень уж обще. В итоге многие думают, что обязанность УК заключается только в замене перегоревших лампочек, уборке в подъезде, включении/выключении батарей отопления и уборке снега перед домом.

С чего же начать? Сперва проанализируйте текст договора с УК в той его части, в которой перечисляется перечень предоставляемых услуг (часто этот перечень идет приложением к договору). После этого начните собирать «вещдоки». Можно с уверенность априорно сказать, что если обслуживающая организация даже в подъезде убирается плохо (а это заметно в первую очередь), то она из рук вон плохо поддерживает в исправном состоянии инженерные коммуникации. Но не стоит сразу же ломиться в технические помещения с проверкой. Во-первых, вы тем самым оповестите УК о том, что в доме появились «те, кому больше всех надо». Во-вторых, для первого этапа информационной войны – да, это будет настоящая информационная война, давайте вещи называть своими именами – вещдоки можно собрать в изрядном количестве в местах общего доступа: в подъездах и на придомовой территории.

Берите в руки фотоаппарат или смартфон и начинайте инспектирование каждого подъезда буквально с первого до последнего этажа. Фиксируйте всякую грязь, неубранные окурки и прочий мелкий мусор на полах, граффити на стенах, незакрывающиеся дверцы инженерных систем, отсутствующие пожарные шланги, сломанные или погнутые перила, перегоревшие лампы (а равно плафоны ламп, забитые трупами насекомых), закопченные потолки, сломанные замки и доводчики входных дверей, треснувшие (а то и разбитые) стекла и т.д. и т.п. Пройдитесь по подъездам и придомовой территории как Шерлок Холмс и скрупулезно фиксируйте все огрехи. После такой инспекции вы сами удивитесь, как много недочетов обнаружится.

В случае, если в процессе такой инспекции вы столкнетесь с представителями УК и у вас завяжется разговор (сотрудник УК может поинтересоваться, например, зачем вы все фотографируете), фиксируйте все разговоры на видео. Чуть позже рассмотрим, как можно использовать эти видео.

Также учитывайте, что очень часто представители УК ведут себя, как хозяева, а собственники, наоборот, тушуются. Так вот сразу покажите «чьи в лесу шишки». Пункт 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ однозначен: «При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме». Т.е. управляющая компания (включая всех ее сотрудников) является нанятым собственниками исполнителем и обязана вести себя соответственно. Не бойтесь ставить их на место. Можете даже распечатать для себя пункт 2.3 статьи 161 ЖК РФ и зачитывать при случае сотрудникам УК, если они будут пытаться вести себя «по хозяйски».

В особо пиковых ситуациях можно вызвать сотрудников Жилинспекции для составления вместе с ними протокола о нарушениях со стороны УК. Правда перед обращением в Жилиспекцию необходимо сперва потребовать от УК устранения тех или иных недочетов (например тех, которые вы сфотографировали). В случае, если УК игнорирует подобные неоднократные требования, уже можно обращаться в ЖИ.

Итак, вы собрали большую подборку фотографий и видео (включая общение с представителями УК) всех нарушений со стороны УК, а также, возможно, протоколы фиксации нарушений со стороны, полученными от Жилинспекции. Какой следующий шаг? Он очевиден. Теперь всю эту информацию надо довести до сведения всех жильцов и, в первую очередь – собственников. Причем это надо делать неоднократно, чтобы сработал «закон перехода количества в качество», т.е. когда все или почти все жильцы дома поймут, что обслуживающую их дом организацию надо менять. Какие же имеются способы?

Все информационное оперативное пространство, которое может использовать инициативная группа, можно разбить на реальное и виртуальное. Реальное пространство – это живое общение с жильцами или распространение печатной продукции по почтовым ящикам. Но на первом этапе этим лучше не злоупотреблять. Люди вообще часто достаточно раздраженно воспринимают попытку привлечь их к участию к обсуждению проблем дома.

Виртуальное пространство – это социальные сети и форумы. Для начала надо провести мониторинг сети. Возможно дом (или группа рядом стоящих домов) уже имеет свой форум или свою группу (например, в сети ВК). Это лучший вариант, поскольку отпадает задача создания такого форума или такой группы. Однако может случиться и так, что такой форум или такая группа в соцсети контролируется УК, которую вы хотите сменить. Это хуже, поскольку некоторые ваши сообщения будут просто стирать. В общем, каких-то рецептов тут нет. В идеале конечно иметь собственную группу, в которой будут выкладывать все агитационные и разъяснительные материалы. А уж ссылки на нее можно кидать в существующие группы.

Если же никаких форумов или групп по вашему дому нет, придется все делать с нуля и с нуля раскручивать свою группу (предположим, вы остановились на создании группы в ВК). Однако раскрутить такую группу не так уж сложно, ведь речь идет не о наборе десятков тысяч подписчиков. Все что вам надо – это привлечь в эту группу собственников дома. Вот тут как раз помогут почтовые ящики. Напечатать сотню листовок с информацией о создании группы в соцсетях и разложить их во все почтовые ящики – задача не сложная. Разумеется, одной раскладкой дело не обойдется. Информировать надо время от времени (скажем, раз в неделю).

Хочется предостеречь от одной распространенной ошибки. Не стоит делать свою группу бастионом борьбы против УК. Этим вы сразу снизите ее популярность среди жителей. Учитывайте психологию людей, многие из которых не хотят никакой борьбы. Да к тому же в вашем доме наверняка не так уж мало тех, кто имеет задолженности по ЖКУ перед УК и этот класс людей вообще не мотивирован на какие-либо конфликты с компанией. Так что лучше сделать нейтральную группу о жизни дома и окрестностей. Пусть на первом этапе в ней обсуждаются вопросы жизни района, ремонта, пусть там появляются котики и бездомные собачки, фотографии детей во дворе, обсуждения неправильной парковки перед домом (вечно работающая тема) и т.д. и т.п. Важно, чтобы группа стала жить и в ней появилось как можно больше участников из числа жителей дома, в первую очередь, собственников. И вот тогда уже можно начинать выкладывать фотографии и видео плохой работы УК. Старайтесь делать все креативно и весело. Веселый ролик «со стебом» посмотрят гораздо больше людей, чем ролик в стиле: «Доколе! Все на борьбу!».

И конечно же – платежки. Вот тут уж точно не будет равнодушных. Даже лоялистки настроенные люди все равно в душе считают, что платят за ЖКУ много. Тут уж постарайтесь, так сказать, «показать товар лицом». Ищите все возможные недочеты в начислениях. Эта тема благодатная и всегда набирает большое количество комментариев. Разумеется не ограничивайтесь только интернетом. Более значимую информацию (например, ксерокопии протоколов Жилинспекции, если до этого дойдет дело) надо раскладывать по почтовым ящикам жильцов.

Своими систематическими и планомерными действиями вы должны создать определенное общественное мнение за смену УК. Сколько на это может уйти времени? Все зависит от вашей энергии, креативности и того, как обстоят дела с обслуживанием дома. В наиболее запущенных случаях ситуацию можно раскачать даже за месяц. Но это бывает не так уж часто. Скорее всего, на всю эту работу потребуется до полугода и более. Но если не отступать, в итоге большинство собственников вы сможете перетянуть на свою сторону и тогда уже, при проведении ОСС с повесткой дня о перевыборах управляющей компании, гарантированно рассчитывать на то, что больше половины собственников проголосуют за смену УК.

В статье использованы фотографии портала «Информер».

Если вам понравилась статья - порекомендуйте ее своим друзьям, знакомым или коллегам, имеющим отношение к муниципальной или государственной службе. Нам кажется, что им это будет и полезно, и приятно.
При перепечатке материалов обязательна ссылка на первоисточник.