В прошлой статье мы постарались достаточно подробно поговорить о таком важном шаге, как подготовка общественного мнения жителей дома к смене УК. Но вот предварительный этап закончен. Вы собрали внушительный перечень претензий к УК, обслуживающей ваш дом, нашли активных единомышленников из числа собственников – что дальше? А дальше необходимо начать подготовку к проведению общего собрания собственников помещений по вашей повестке.

Стоит заметить, что прежде чем начинать смещать текущую управляющую компанию, необходимо подобрать кандидатуру ей на замену. Если у вас не будет альтернативной управляющей компании, которая понравится большинству собственников, то смысла смещать текущую нет. А найти хорошую альтернативную УК тоже задача не такая уж тривиальная. Однако в рамках этой статьи мы этот вопрос рассматривать не будем (подробнее его изучим в одной из будущих статей). Пока же будем считать, что наша инициативная группа нашла альтернативную УК, провела с ней предварительные переговоры, получила от них информацию о тарифе на обслуживание, возможных дополнительных услугах и проект договора управления. Теперь можно переходить к основному действию – проведению собрания собственников (статья 44 Жилищного Кодекса РФ «Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме»).

Перед организацией общего собрания собственников помещений (ОСС) нужно сформировать список собственников. В этом списке по каждому собственнику должно быть указано:

  • ФИО

  • Номер квартиры

  • Площадь квартиры

  • Доля в праве собственности

Имейте в виду, что если вы не составите полный список собственников и случайно забудете оповестить (о чём чуть далее) хотя бы одного собственника о факте проведения собрания – результаты ОСС могут быть опротестованы.

Далее начинаем формировать повестку ОСС, т.е. список вопросов, по которым будет проводиться голосование. Этими вопросами должны быть следующие:

  1. выбор председателя собрания,
  2. выбор секретаря собрания,
  3. выбор счетной комиссии,
  4. выбор способа управления (УК или ТСЖ),
  5. выбор управляющей организации,
  6. утверждение проекта договора управления,
  7. утверждение тарифа за содержание и управление многоквартирным домом.

Выборы председателя и секретаря – вопрос достаточно тривиальный. Выбор счётной комиссии – тоже достаточно понятный пункт. Счётная комиссия должна будет провести подсчёт голосов или бюллетеней.

Подробнее остановимся на выборе способа управления. Способ управления регламентируется статьей 161 ЖК РФ «Выбор способа управления многоквартирным домом». Пункт 2 этой статьи описывает следующие способы управления: 

  1. непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;

  2. управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

  3. управление управляющей организацией.

Первый и второй способ управления мы пока трогать не будем (организация ТСЖ, а также преимущества и недостатки ТСЖ vs. УК – отдельный вопрос и требует отдельной статьи). Мы же пока хотим просто заменить одну управляющую компанию на другую.

Вопросы 5, 6 и 7 повестки собрания должны быть проработаны заранее. Как было уже сказано, до собрания инициативная группа должна найти управляющую компанию, которая согласится заняться управлением дома. Эта новая потенциальная УК и указывается в 5-м вопросе. Вопросом 6 будет проект договора от этой новой УК, а пункт 7 – предлагаемый ею тариф за содержание и управление.

С тарифом тоже есть некая тонкость. Самый лучший случай, чтобы новая УК предложила тариф хотя бы немного ниже, чем предыдущая УК. Тогда в целом собственники не будут долго спорить. К сожалению, новая УК не всегда готова предложить тот же самый, а тем более низкий тариф. И это связано вовсе не с неумеренными аппетитами. Дело в том, что старая «плохая» УК могла специально занижать тариф, не выполняя в рамках этого тарифа обязанностей. А новая УК предложит уже объективный тариф, и он может оказаться выше. В этом случае вы, разумеется, должны будете быть готовыми к тому, чтобы доказать собственникам, почему дому в целом должно быть более выгодно перейти на больший тариф этой новой УК. В общем, вопрос это довольно тонкий, и обычно именно обсуждения о новом тарифе бывают наиболее жаркими.

Идем далее. Список собственников мы подготовили, повестку дня сформировали. Теперь надо выбрать форму проведения собрания. Жилищный кодекс РФ (статья 44.1.) указывает следующие формы проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме: 

  1. очное голосование, 

  2. заочное голосование,

  3. очно-заочная форма голосования.

Очное голосование, конечно, самая удобная форма, поскольку всё решается сразу, на глазах у всех. Но, увы, практика показывает, что собрать кворум при очной форме голосования на ОСС – почти фантастическая задача. Из этого, однако, не следует делать вывод, что очной формой голосования надо пренебречь. Ничуть не бывало. Наоборот, надо сперва попробовать провести ОСС по очной форме. Потому что даже если кворума не будет (а его не будет с вероятностью 0,99), все равно это дополнительная возможность изложить свои аргументы перед собравшимися собственниками. А вот после очного голосования (если кворум не набран), надо переходить к очно-заочной форме.

Для очно-заочной формы голосования необходимо подготовить бланк для голосования с учетом вопросов, включенных в повестку. Оформлять бланк надо следующим образом. В шапке указывается нечто вроде: «Решение собственника помещения при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу такому-то». Далее указывается вид собственности (муниципальная, федеральная, собственная), помещение (номер квартиры, например), ФИО собственника (или его официального представителя), документ, удостоверяющий личность, контактные данные. Также должно быть указано свидетельство о государственной регистрации права собственности, общая площадь помещения и размер доли в праве общей собственности. Сами вопросы повестки (мы их рассмотрели выше) можно оформить в виде таблицы, в 1-й колонке которой перечислены вопросы и ответы повестки, а еще три колонки отведены для ответов «За», «Против», «Воздержался». В конце традиционная дата заполнения и подпись. К опросному листу должен быть приложен проект договора с новой УК.

Перед проведением собрания необходимо обязательно уведомить о его проведении всех собственников не позднее чем за 10 дней. В уведомлении должно быть указано точное место проведения и время. Место проведение можно выбрать по вашему усмотрению и возможностям. Собрание можно проводить даже на улице перед домом, только это надо указать в уведомлении.

Уведомление направляется каждому собственнику либо заказным письмом, либо лично под подпись. Никакие СМСки тут не годятся. Помните, что любой собственник, который не получил уведомления, может обратиться в суд с требованием признать результаты собрания недействительными. Так что к этому делу надо отнестись очень ответственно.

Перед собранием рекомендуется освежить в памяти следующие статьи ЖК РФ: статья 45 «Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме», статья 46 «Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме», статья 47 «Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования (опросным путем) и очно-заочного голосования» и статья 48 «Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме».

Очное собрание проводится лишь при наличии кворума. Если кворум не набрался, то придётся проводить ОСС по очно-заочной форме (заранее морально будьте к этому готовы и не расстраивайтесь – не вы первые). Все вопросы повестки должны быть рассмотрены по порядку и по ним проведено голосование. Не забудьте оформить протокол проведения собрания и подписать его. Затем избранная счетная комиссия переходит к подсчету результатов собрания.  

В случае успеха – то есть в случае, если большая часть собственников проголосовала за смену УК, необходимо в десятидневный срок уведомить о результатах собрания прежнюю управляющую компанию и УК, которой вы передаете бразды правления. Новая УК уже самостоятельно будет уведомлять орган местной власти, жилинспекцию (по поводу внесения изменений в свою лицензию) и т.д. Так что, собственно, на этом можно сказать, ваши хлопоты почти закончены. Почему – почти? Потому что с высокой степенью вероятности старая УК может попробовать опротестовать результаты вашего собрания. Так что рекомендуется запастись терпением.

При удачном стечении обстоятельств передача управления от одной УК к другой пройдет быстро и достаточно безболезненно. При менее удачном – придется пройти судебные разбирательства, которые, увы, очень неспешны. Возможно даже, что в первый раз результаты вашего собрания будут признаны недействительными (это возможно в случае какой-нибудь ошибки при подготовке и проведении собрания). В этом случае вам придется проводить новое собрание по тому же самому алгоритму, который описан выше. Но не надо опускать руки. Главное – не сдаваться и помнить, что активные люди всегда добьются своего. Даже если не с первого раза, но добьются обязательно. И мы надеемся, что наши советы помогут вам сменить свою недобросовестную управляющую компанию.

Если вам понравилась статья - порекомендуйте ее своим друзьям, знакомым или коллегам, имеющим отношение к муниципальной или государственной службе. Нам кажется, что им это будет и полезно, и приятно.
При перепечатке материалов обязательна ссылка на первоисточник.