Единственная значимая собственность у большинства сограждан – квартиры. И вот под этими квартирами довольно часто образуется угроза, не такая громкая, как взрывы газа, но не менее страшная – обрушение дома из-за самовольных перестроек первых этажей. Проблемы эти знакомы и депутатам, и главам администраций, всплывая на каждом приеме граждан. Что же может предотвратить такие ситуации, как можно их избежать или устранить? Какие проблемы возникают при этом? 

Происхождение проблемы, о которой мы будем говорить, вполне обычно. Жильцы первого этажа продают квартиру «под магазин», если дом выходит на людную улицу, то по цене, заметно превышающей цену квартиры на верхних этажах. Так что выгодно продающих жилье собственников квартир на первом этаже, которые традиционно считались самыми дешевыми, понять можно. И сам факт продажи квартиры на первом этаже «под бизнес» ничего неприятного не влечет. Например, когда квартиру купил высокооплачиваемый адвокат с солидными посетителями, отремонтировавший «на свои» крыльцо и подъезд.

Проблемы начинаются с момента перестройки квартиры, когда рубят дверь на улицу и сооружают крыльцо и дорожку к нему на месте бывшего газона. При этом, как минимум, уменьшается площадь озеленения в городе. Причем очень часто на эти переделки не получается предусмотренное по закону согласие жильцов на перепланировку придомовой территории. Да еще и трудолюбивые гастарбайтеры рубят своими умелыми руками дверь в стене безо всякой проектной документации.


Много лет сталкивающиеся с такими проблемами сотрудники территориальных управлений муниципалитетов с высоты своего опыта говорят, что многих неприятностей можно было бы избежать при соблюдении простых норм. Дел в том, что по ГК РФ Статья 288. Собственность на жилое помещение «размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое».

Ну а это регулирует ЖК РФ, Статья 22. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение, запрещающий это, если «отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению». То есть все крайне просто. Условием перевода должен быть выполненный проектной организацией проект оборудования такого доступа. Не только должным образом оборудованный вход, исключающий урон конструкциям здания, но и схема озеленения, компенсирующая площадь травы, занятую плиткой. С этим прекрасно справляются альпинарии и декоративные деревья и кустарники.

Внести эту норму в местные правила благоустройства вполне в компетенции муниципалитетов. Равно как и уведомить руководство ТСЖ, что согласие на переоборудование надлежит дать жильцам. Ну а часто практикующиеся левые листы подписей – это уже нарушение закона. Которое очень легко выявить – было бы желание и минимум юридического просвещения жильцов.

Но предположим, что помещение переведено в нежилое должным образом, а новый собственник начинает там переделки, проектом не предусмотренные. Причем сначала начинает и завершает строительно-монтажные работы, а потом обращается за разрешением на их проведение. Естественно, любой вменяемый инженер-строитель и любой сотрудник жилнадзора такого разрешения не даст и дать не может – ведь это значит, фактически, узаконить «кота в мешке». Разрешить то, что уже выполнено – при неизвестно каких исходных условиях, по непонятным технологиям. (Если ж такие разрешения выдаются – прекрасный повод обратиться к правоохранителям…)


И вот что же делать тогда? Давайте посмотрим, как действовала жительница города Тулы, в квартире которой по улице Первомайской образовалась трещина из-за обустройства на первом и втором этажах ее дома магазинов, размещенных в помещениях, реконструированных без надлежащего разрешения. Она, как и подобает законопослушному гражданину, в октябре 2015 года обратилась в Государственную жилищную инспекцию Тульской области. Но ответа от современных астиномов не последовало.

Тогда она, опять таки, строго по закону, обратилась в Центральный районный суд, который после надлежащих процедур 20 января 2017 года вынес решение в ее пользу. Решением мирового судьи было установлено, что ответчик произвела реконструкцию принадлежавшего ей помещения, осуществив работы по разборке перегородок и пробивке несущей (наружной) стены дома, которые стали причиной образования сквозной трещины в указанной стене (являющейся одновременно стеной, принадлежащей истцу квартиры) и привели к аварийному состоянию всего дома.

То есть решение мирового судьи установило, что дом в самом центре полумиллионника приведен в аварийное, подчеркнем – аварийное, состояние в результате хозяйственной деятельности владельцев магазина. Не надо ни взрыва газа, ни террориста из какой-нибудь запрещенной в России организации с мешком гексогена… Всего лишь обычная корысть и обычное пренебрежение к отечественному законодательству. Кстати, то, что на «заявление в Государственную жилищную инспекцию Тульской области» «ответа по существу получено не было» – установлено судом. Занятный факт…

Ну и суд в рамках своих полномочий справедливость восстановил, приняв решение «обязать в течение двух месяцев со дня вступления решения суда в законную силу привести в первоначальное состояние строительные конструкции, получившие повреждения в результате реконструкции и входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, обязав провести комплексное обследование здания по вышеназванному адресу, разработать проект восстановления и усиления конструкций, предусматривающий в том числе работы по разгрузке конструкций, устройству временных креплений, стоек, подпорок, ограждению опасной зоны, усилению основ грунта (в случае необходимости), установлению стяжек (другого связующего материала), заполнение трещины.»…

Как видим решение исчерпывающее не только с правовой, но и с технической точки зрения. Но вот должны ли жильцы успокоиться, а местные администрации и депутаты, хорошо изучившие эту проблему по жалобам граждан, считать, что она успешно разрешена? Увы, нет… Достигнут только важный и абсолютно необходимый этап. Но остается воплотить его в жизнь. А это может быть совсем и совсем непросто… О таком примере мы читаем здесь.  

В Сочи, в доме 13 по улице Новоселов, предприниматели так лихо реконструировали подвал, что в доме начались обрушения, а по стенам побежали трещины. Суд вынес решение, согласно которому «надлежит привести подвальное помещение в первоначальное положение, на проведение несанкционированных работ судом наложен арест», судебные приставы возбудили исполнительное производство по делу. Все в порядке? Отнюдь! Работы по перепланировке подвала были продолжены…

Ну, это-то редкость. На откровенное пренебрежение решением суда есть в УК РФ Статья 315. Неисполнение приговора суда, решения суда или иного судебного акта, до двух лет… Чаще бывает другое. Дом, о котором идет речь – одно из украшений города, добротная «сталинка» классического стиля, с мемориальными досками в честь известных всей стране туляков. Построенная по индивидуальному проекту – и все работы по приведению ее в первоначальное состояние надлежит делать также по индивидуальному проекту.

А это – комплексное обследование здания, проект восстановления и усиления конструкций, устройство временных креплений, стоек, подпорок, ограждение опасной зоны, усиление основ грунта, установление стяжек, заполнение трещины. Все это очень и очень недешево, требует много квалифицированного труда. Который ответчику и предстоит оплатить… 

И вот тут, по опыту администраторов, и начинаются проблемы. Если ущерб больше ликвидной стоимости помещений, то ответчики предпочитают их бросить и спрятаться тем или иным способом.

Ну, бегство за рубеж – случай сравнительно редкий. А вот то, что даже у известной сети магазинов используемые помещения оказываются в собственности у лиц, с которых взять нечего, ситуация распространенная… И однозначного решения ее нет. Тут может помочь только всестороннее совершенствование правовой и правоохранительной системы страны. Изъятие у должника единственного жилья – мера жутковатая… Чуть ли не единственное моральное оправдание ее может быть только в случае, когда кто-то из-за действий должника потерял жилье.

«Солдатская смекалка» судебных приставов – ее тоже тут уместно применить. Новые возможности, которые дают правоохранителями информационные технологии, смогут помочь в выявлении настоящих бенефициаров испорченных помещений. Ну и муниципалитетам – а им все равно предстоит координировать деятельность всех ветвей власти в данных случаях – стоило бы приложить усилия к тому, чтобы такие проблемы профилактировать, а не устранять!

Если вам понравилась статья - порекомендуйте ее своим друзьям, знакомым или коллегам, имеющим отношение к муниципальной или государственной службе. Нам кажется, что им это будет и полезно, и приятно.
При перепечатке материалов обязательна ссылка на первоисточник.