Реформы и революции, как известно, делаются в столицах – это исход войн и выборов предопределяет страна. И ситуацию к революционной во вполне благополучных столицах иногда подводит сущая мелочь, сбой в подвозе хлеба в Петроград… Нынешние страсти, кипящие вокруг программы реновации пятиэтажек, данного накала страстей пока не достигли, но наглядно показали, как социальная напряженность может возникать практически на пустом месте… Давайте же разберемся, почему это произошло?

О сути намеченных в Москве процессов подробно говорить нужды нет – о них все слышали… Предполагается снести дома постройки первого периода массового индустриального домостроения – в просторечии «хрущевки» – и заменить их современными домами большей этажности. Жильцов пятиэтажек переселят в эти дома, в примерно такие же квартиры, как они имели, а остальные квартиры будут проданы на рынке жилья, что в значительной степени окупит затраты на данную программу.


Стартовые расходы планируется произвести из бюджета Москвы – дело в том, что прошлый год для столицы был финансово весьма удачен – ее доходы возросли на 11,3% по сравнению с 2015 годом, почти до 1,9 трлн рублей. Что больше, чем планировала мэрия – в законе о бюджете города были заложены доходы на уровне 1,6 трлн рублей. Ну а доходы консолидированного бюджета Москвы за 2016 год выросли на 188 млрд рублей – чем он существенно отличается от бюджетов большинства регионов, чей суммарный долг составил 2,6 трлн руб. уже на начало 2016 года...

Так что наиболее вероятным объяснением программы реновации является объяснение экономическое. Столичные власти намерены в духе кейнсианства запустить программу, позволяющую резко повысить загрузку строительного комплекса Москвы, выступающего мультипликатором местной экономики. Строители платят налоги и зарплаты; зарплаты тратятся в местных магазинах и сервисах, всяких там парикмахерских и саунах… Благодать! Но вот какая беда – согласно расчетам Росстата, в январе-феврале 2017 года в России построили 8,2 миллиона квадратных метров жилья – на 19,5% меньше, чем годом ранее. А в целом в 2016 году в России построили 79,8 млн кв. м, на 6,5% меньше жилья, чем в рекордном для строительной отрасли 2015 году.

И даже в сверхблагополучной в плане экономики и бюджета Москве в 2016 году построили 3,34 миллиона квадратных метров жилья, на 14% меньше, чем в предыдущем 2015 году, когда вод новостроек составил 3,87 миллиона… Так что даже исходя из самых прозрачных соображений экономики, легко объяснить стремление к тому, чтобы загрузить своих строителей как можно полней… С продаваемой части квартир – налоги, со всего объема стройработ – налоги на зарплату, деньги, вбрасываемые в местную экономику…


Ну и, казалось бы, жильцы должны оказаться в выигрыше. Переехать из домов старых в дома новые, современной планировки. И какая-то часть этому шансу довольна. А вот другая – недовольна и очень активно это самое недовольство выражает: «Власти Москвы согласовали митинг против законопроекта о сносе пятиэтажек». Почему же такое расслоение реакций? Давайте посмотрим на ее причины. Причем исходить будем из самых общих механизмов, описывающих поведение людей.

Прежде всего, будем исходить из того, за что в 1992 году получил Нобелевскую премию по экономии Гэри Беккер – из того, что люди ведут себя экономически рационально. (Подробнее – «О кибернетике, линейном программировании и социологии») Поверьте, ни один общепризнанный коллективом дурачок, гарантированно проваливающий любое порученное дело, не опаздывает в кассу за жалованьем… То есть самые общие соображения говорят о том, что довольные реновацией выигрывают от нее, а недовольные – ожидают от нее ущерба.

Ну, откуда может взяться выигрыш, понятно – получить вместо скверно обслуживаемой весь период эксплуатации да и загаженной самими жильцами новую квартиру с ремонтом комфорткласса очень многим будет приятно и выгодно. Вот материал о таких людях, в программу реновации не попавших и организующих свои митинги протеста – «Жители пятиэтажек, не попавших под реновацию, протестуют». Квинтэссенция их желания переезда проста: «Я живу не в квартире, а как будто в канализации! Трубы прогнившие, в дырах», «проводка искрит, на всю квартиру одна рабочая розетка», «на кухне трубы сгнили, без конца протечки».

Так что обитателям этих квартир возможный переезд представляется элизиумом. Если они не обновляли свое жилье сами – то денег на приведение его в порядок у них явно не будет и в будущем. Так что они окажутся в чистом выигрыше – поэтому-то и добиваются включения в программу реновации, а уже включенные в нее бурно радуются предстоящему улучшению жилищных условий. Что экономически рационально!

А вот возьмем тех, кто намерен протестовать против сноса используя все возможные средства. (Упомянутый выше митинг – только начальный этап…) Они живут в добротных кирпичных домах, с достаточно высокими потолками и толстыми стенами. Дома эти они обновляли в максимально возможной степени – когда на бюджетные средства, когда на свои. Никаких гнилых труб, которые так любят показывать сторонники реновации – везде давно шитый полиэтилен, новые радиаторы отопления, автоматизированные колонки.


Малая площадь комнат и особенно кухонь – но если в квартире жильцов не много, то она компенсируется продуманной встроенной мебелью. И налицо другие достоинства… Как называют риэлторы всех стран и в всех времен три фактора, влияющих на цену недвижимости? Да просто – Location, Location, Location; Место, место и место… А места тут бывают в высшей степени хорошие. Совсем близко от метро и привычных магазинов. С озелененным еще в шестидесятые двориком, который не дали превратить в автостоянку. С видом на парк, а то и на пруды… То есть большая часть стоимости такой недвижимости определяется именно местом. И нет никакой гарантии того, что при предоставлении новой квартиры в том же районе сохранится та часть стоимости квартиры, которая определена местом.

То есть московским стандартом предусмотрено предоставление равнозначной квартиры в новом доме: одинаковое число комнат, жилая площадь не менее жилой в квартире в пятиэтажке, более просторные помещения общего пользования (кухня, прихожая, коридор, ванная, туалет). И, как правило, площадь новых квартир будет больше, в первую очередь за счет более просторных помещений общего пользования: кухонь, прихожих, коридоров, ванн, туалетов. Доплачивать за увеличение площади не потребуется.

Но даже при этом в ряде случаев может наблюдаться заметное падение стоимости тех квартир, которые имеют удобное положение. И, надо понимать, их-то жильцы и будут стоять насмерть. Ведь они теряют значительную часть стоимости своего единственного достояния. Какую? Оценить это очень просто. Надо прикинуть, какую стоимость имела сносимая квартира до объявления программы реновации. И узнать, обзвонив несколько риэлтерских контор, сколько будет стоить жилье, предлагаемое на замену. Если разница в цене в вашу пользу – голосуйте за. Если против – то наоборот…

Именно так. Ведь каждый конкретный дом сам решает, идти ли ему под реновацию… Так что «хороший» дом может себя из программы сноса исключить. Хотя, конечно, возможны варианты, когда комфортная пятиэтажка окажется в окружении башен по паре дюжин этажей, заслоняющей ей привычные виды, множащих нагрузки на социальную инфраструктуру – те самые больницы, детские сады и школы… Какой же подход надо применять к проектированию масштабных социальных программ?

Это «Принцип компенсации Хикса–Калдора в региональном и местном управлении». Согласно ему, переход системы – социальной, экономической – из одного состояния в другое благотворно, если те члены общества, которые выигрывают в таком переходе, способны компенсировать проигрыш тех, чье положение ухудшается. Ну, мечтающие о реновации пенсионерки с сыновьями-инвалидами ничего никому не компенсируют, денег у них нет. Потери лишенных привычной среды должен компенсировать стройкомплекс. Или не трогать дорогостоящую среду.

И вот для того, чтобы найти решения, когда можно и существенно увеличить жилые площади (без этого не сработает экономика программы реновации) и не ухудшить качество городской среды, нужны коллективные усилия городских активистов, депутатов, архитекторов, урбанистов, служащих. Для этого и нужен массовый электротранспорт, вертикальные озеленения, зеленые загороди… – все, о чем мы регулярно пишем. Принцип компенсации Хикса-Калдора – это общие рамки, в которых всем миром надлежит искать решения. И вовремя останавливаться там, где взаимовыгодных решений нет.

Если вам понравилась статья - порекомендуйте ее своим друзьям, знакомым или коллегам, имеющим отношение к муниципальной или государственной службе. Нам кажется, что им это будет и полезно, и приятно.
При перепечатке материалов обязательна ссылка на первоисточник.